公寓和住宅在多个方面存在明显的区别，主要包括以下几个方面：
公寓：土地性质一般为商业或办公，因此公寓的产权性质也为商业或办公。产权年限通常为40年（商业用地）或50年（混合用地）。
住宅：土地性质为住宅，产权性质也为住宅。产权年限为70年。
公寓：由于是商业性质，通常不能落户。但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户，具体政策需根据当地规定。
住宅：通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。
公寓：使用形式灵活，可以用作居住，也可以用作经营类场所，并申领营业执照。
住宅：只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。
公寓：水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。
住宅：水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。
公寓：尤其是品牌公寓，通常有较完善的配套设施和统一的服务，如24小时安保、门禁等。
住宅：配套设施相对简单，可能离地铁站较远，生活便利性相对较低。
公寓：通常为两梯十户甚至更多，人员较多且杂乱，安全性和私密性相对较差。
住宅：一般为两梯三户或四户，人员较少，私密性和安全性较好。
公寓：不限贷，首付比例一般为50%，贷款利率相对较高。
住宅：限购限贷，但有首套房利率优惠，首付比例通常不低于35%，可以使用公积金贷款。
公寓：需要交纳的税费较多，如个税等。
住宅：税费相对较少，满足一定条件可免交个税。
总结：
公寓和住宅在产权性质、落户规定、房屋使用、使用成本、配套设施、居住舒适度、贷款和首付以及税费等方面存在显著差异。选择哪种类型的房屋取决于购房者的需求和预算。如果重视生活便利性和较低的使用成本，住宅可能是更好的选择；如果需要更高的投资回报或更灵活的使用方式，公寓可能更适合。
